Tras un letargo de inactividad de dos décadas, los bienes raíces tuvieron que hacer adecuaciones para continuar ofertando sus servicios en un nuevo esquema que les permita competir en el contexto mundial del desarrollo turístico moderno.

Este desarrollo tiene como escenario el Caribe mexicano, que se extiende a lo largo de la franja costera, desde Chetumal hasta Punta Alen, pasando por Cancún, Cozumel, Isla Mujeres, Playa del Carmen, Puerto Morelos, Akumal, Puerto Aventuras, hasta Chetumal.

A este respecto el empresario Miguel Angel Lemus, director de Lemmus Inver-México, principal promotor de condominios residenciales turísticos, dice: "Debemos de entender que el negocio del turismo no sólo es hotelería, dado que el desplazamiento humano con fines de recreación genera directa o indirectamente asentamiento permanente o semipermanente en áreas costeras con ambientes naturales privilegiados".

Esta detonación del Caribe mexicano comenta que se inició en Cancún en una franja costera de 17 km de laguna y mar, donde se desarrolló con base en un plan maestro de la Zona Hotelera.

Sin embargo, luego de 20 años este destino empezó a dar síntomas de fatiga en la supraestructura compuesta por cerca de 24 mil cuartos de hotel, algunos con 22 años de antigüedad, además de que con el fin de compensar la pérdida de competitividad empezaron a establecerse las modalidades como el All Inclusive y los Tiempos Compartidos, que no tan fácil se adaptan a franjas pequeñas de terreno o a los hoteles ya construidos.

Esta misma mezcla de ofertas hoteleras fue mermando las tarifas, y por ende se encontró muy castigado el ingreso que les permitiría renovar sus supraestructuras para crear un hotel de mayor categoría, más innovado y moderno que permitiera subir sus tarifas.

Ante este panorama, señala el empresario, se empiezan a gestar proyectos inmobiliarios condominales en la franja, que antes era exclusiva de hoteles, como es el caso de Maralago que surgió a finales de los 90s, presentando una oferta diferente, nueva y moderna con instalaciones de primera en la supraestructura inmobiliaria, atrayendo a un mercado de mayor poder adquisitivo que deja más derrama que un turista convencional, al generar impuestos directos a la Federación y al municipio, pagar cuotas de mantenimiento y promover el destino porque es copropietario.

A principios de la década 2000 surgen proyectos como Punta Cancún, Las Olas, Bay View Grand, en terrenos ociosos de muchos años, que tenían sumidas a las zonas comerciales de esa área en una depresión económica, que ahora va a repuntar con el proyecto Corazone y con esta oferta complementaria, que en conjunto prevé la edificación de 500 condominios (100 mil m2 aproximados), y a la que se estima en un futuro se agregará un incremento importante a través de reconversiones de oferta hospitalaria rezagada.

"Algunos se preguntarán: ¿habrá tanto mercado para estos condominios? La respuesta desde mi punto de vista es sí, sí los hay, porque hoy tenemos a nuestro alcance a través del Internet millones de consumidores buscando inversión inmobiliaria de esta naturaleza en todo el mundo, que ven en la actividad turística inmobiliaria una mejor inversión que en los bancos, porque además pueden disfrutar de su inversión vacacionando o rentándola para tener mayores utilidades", señala.

En cuanto a la disparidad entre el desarrollo turístico y el desarrollo urbano: "También estamos conscientes los empresarios modernos que se debe crear infraestructura social, ya que sabemos que por cada cuarto hotelero o por cada unidad residencial que se genere para inversión y disfrute del turismo se están creando de 10 a 15 empleos directos o indirectos.

Asimismo, este tipo de proyectos residenciales turísticos generarán suficientes impuestos para apoyar la falta de servicios de los municipios; el problema es que los impuestos van a la Federación, por lo que es importante crear instrumentos para lograr una mejor recaudación y solucionar la carencia de infraestructura básica que se genera alrededor de un mega desarrollo turístico en los municipios que les corresponde".

Por otra parte, Lemmus indicó que los planes de ordenamiento ecológico territorial es el tema más trillado en este momento para el desarrollo inmobiliario del Caribe mexicano. Considera que se debe a que no obstante nacen como un instrumento regulador, los desarrolladores y empresarios no conocen los estudios que dan origen a estos instrumentos, tales como estudios fotogramétricos, de georeferenciaciones, topográficos y ambientales que dan lugar a la subdivisión de todo el territorio en cortes llamados unidades de gestión ambiental (UGA´S), los cuales han reducido drásticamente oportunidades de desarrollo en sitios privilegiados para fomento del turismo y las inversiones.