El lento avance del sector inmobiliario residencial-turístico de lujo en el Caribe mexicano peligra con la propuesta de la reforma hacendaria del Ejecutivo federal
A cinco años de la debacle económica de Estados Unidos, que detonó con el colapso de la burbuja inmobiliaria y provocó la llamada crisis de las hipotecas subprime, el sector inmobiliario del Caribe mexicano registra hasta ahora una ligera recuperación en la oferta residencial turística de lujo, cuyo inventario se estima en cuatro mil 545 unidades y ventas de apenas el 50% en los últimos años.
Con la parálisis del sector a cuestas luego de la crisis, los 103 proyectos residenciales de lujo en la zona, cuya inversión global se estima en 900 mdd y una superestructura de 21 mil mdd, reportan un lento despertar, respaldado con las modificaciones al Artículo 27 constitucional que permite a extranjeros la compra de inmuebles de uso residencial en zonas de playa del país.
El colapso financiero tuvo repercusiones a nivel internacional con fenómenos parecidos en otras latitudes, como es el caso de España, uno de los mercados inversores de mayor importancia en Quintana Roo, lo que también echó por tierra los planes que los desarrolladores ibéricos fincaron en la entidad para convertir esta zona en una área de oportunidad para los denominados baby bommers.
Y es que el mercado potencial para la oferta inmobiliaria de lujo de los destinos turísticos del estado y del país en su conjunto es precisamente Estados Unidos, donde se estimó hasta 2012 una cifra de casi 76 millones de baby boomers, quienes ante la difícil situación económica de su país volcaron sus intenciones de compra o adquisición de segundas residencias al consumo interno.
Grupos desarrolladores asentados en la zona tuvieron que adecuarse a las circunstancias del mercado y encontraron, como en la mayoría de las situaciones difíciles, apoyo en el mercado nacional, que a la fecha representa el 95% de las ventas, que suman dos mil 400 unidades. Sin embargo, las iniciativas de la reforma hacendaria podrían, como están planteadas, frenar toda posibilidad de crecimiento en el sector.
Lemmus Inver
México Real State
Miguel Ángel Lemus, CEO de Lemmus Inver México Real State, reconoció que ante tal panorama “hemos insistido con el mercado nacional y hemos aprendido a mercadear con ellos.
“Estados Unidos no ha logrado estabilizar su economía y sus ciudadanos se voltean al consumo interno para fortalecerse, incluso las políticas de la nación se enfocan más a eso, haciendo más atractivos sus destinos turísticos y su oferta inmobiliaria”.
El directivo comentó que comienzan a ver signos de reactivación de la inversión extranjera en Miami, que es la “capital” de Latinoamérica en materia inmobiliaria, y eso arroja buenos signos.
Se refirió incluso como estímulo a la modificación del Artículo 27 constitucional aprobada por el Congreso y las instancias estatales, que permite a los extranjeros comprar propiedades en playas mexicanas siempre y cuando el uso sea residencial, lo que dará mayor certeza al comprador y contribuirá a incentivar el mercadeo.
Hasta ahora el inventario de la oferta residencial turística de lujo se mantiene en dos mil 145 unidades, y lo que más se mueve son las que tienen un precio promedio de 25 mil pesos el metro cuadrado y una superficie de 130 m2, cuyo valor total se estima en tres millones 500 mil pesos, unos 260 mil dólares.
En contraste, el mayor rezago se percibe en los bloques residenciales “plus”, con superficies de entre 300 y 400 m2 y un valor promedio en el mercado de siete millones de pesos.
Sin embargo, tanto Miguel Ángel Lemus como Ana Beatriz Muñoz, presidenta de la Asociación Mexicana de Profesionales Inmobiliarios (AMPI) Cancún, y otros representantes del sector empresarial coincidieron en que todo esfuerzo de recuperación se vería sepultado de aprobarse la propuesta de reforma hacendaria, que incide en forma directa en el desarrollo del sector.
Deloitte
En ese marco, Luis Liñero, analista de Deloitte, subrayó que Quintana Roo y zonas fronterizas del país serían las más afectadas con la iniciativa de reforma hacendaria, pues repercute en el turismo y la industria inmobiliaria, sectores que representan el 90% de la actividad económica del estado.
El especialista subrayó que el impuesto a la renta y venta de viviendas, así como a los créditos hipotecarios, golpeará e incluso pondría en recesión a la industria, segunda en generación de riqueza y empleos después de la hotelería. Además, el incremento del IVA al 16% generará una espiral inflacionaria que no se verá en otros estados.
AMPI
La titular de AMPI explicó que se observa una ligera recuperación de la actividad inmobiliaria, incluso se perfila la reactivación del inventario residencial turístico de lujo que quedó pendiente a raíz de la crisis económica que paralizó al sector, el cual estimó en unos 500 mdd.
“Se reactiva lo que estaba dentro de Puerto Cancún y la oferta en general del centro de la ciudad, como Be Towers, que desarrollará otra torre, Sky, en su segunda etapa; Elemental, Lahia, entre otros”.
Insistió que no son proyectos nuevos, pues las condiciones del mercado no son las óptimas para nueva oferta. Además, los clientes buscan destinos más económicos, como San Miguel de Allende, Gto., Mérida, Yuc., Chapala, Jal.; el propio mercado nacional explora fuera del país ante la inseguridad y los bajos costos de la oferta en Estados Unidos luego de la debacle del sector.
No obstante, coincidió que son los mexicanos los que respondieron a la oferta del sector inmobiliario residencial turístico de lujo hasta con el 90 %, además de la participación de compradores de Canadá y Rusia. En tanto continúan con programas de promoción en busca del mercado europeo, ya que en muchos países de la Unión Europea ven a México como una alternativa en materia inmobiliaria.
Sin embargo, la presidenta de AMPI reconoció que las propuestas de la reforma hacendaria que plantea el Ejecutivo federal no solo frenarán la actividad inmobiliaria del Caribe mexicano sino que afectarían toda la cadena productiva de la entidad.
Se refirió a la reunión que realizaron con representantes de diversos sectores, en donde conformaron el Grupo Quintana Roo, a través del cual pretenden hacer llegar al gobierno federal, por medio de los diputados y senadores, los planteamientos e inconformidades sobre la iniciativa.
Be Towers
Miguel Ángel Lemus, también promotor del desarrollo Be Towers, señaló que el proyecto contemplaba en su totalidad cuatro torres de condominios de lujo, de las cuales solo dos están terminadas para entrega inmediata y en conjunto suman 110 unidades, vendidas en un 80 por ciento.
Comentó que con base en la mejoría que reporta el mercado, pronto las dos torres restantes, cuya inversión rondaría en los 20 mdd, monto similar a las dos primeras, reanudarían su desarrollo, incluso con el inicio de preventa.
El complejo, apuntó, se desarrollará tipo hotel, con gimnasio, spa, lounge, cancha de racket, tres albercas y business center, para hacerlo atractivo a los clientes potenciales.
Apuntó que hasta ahora el mercado ha subsistido por el comprador nacional hasta en un 95%, siendo las ciudades representativas de los interesados Monterrey, Guadalajara, Ciudad de México y el Bajío: León, Aguascalientes y San Luis Potosí.
Explicó que con base en la situación que se presentó desde el inicio de la crisis en Estados Unidos se lanzaron a la búsqueda de nuevos mercados, incluso de Centro y Sudamérica, así como el europeo, donde las naciones tienen hoy en día una elevada presión fiscal.
Indicó que de acuerdo a las perspectivas, 2014 pintaba para ser un buen año de recuperación que debía aprovechar la industria inmobiliaria, pero ahora con las iniciativas que propone el gobierno federal en su reforma hacendaria, la industria podría quedar “de cabeza”.
El gravar con IVA la renta, compra e incluso la hipoteca, dispararía los costos de adquisición de los inmuebles, dejando al destino fuera de competencia.
Grupo Maioris
“Después de tres años de altibajos en la industria inmobiliaria, luego de la crisis financiera en Estados Unidos, se percibe una mejoría en la comercialización de unidades residenciales-turísticas de lujo en Cancún”, asegura Joaquín Soria, director comercial de Grupo Maioris.
“No es el boom que desearíamos, pero la colocación de primeras y segundas residencias a partir de este año es mejor, aunque a un ritmo pausado, lento, que se respalda con el sector financiero a través de la oferta de tasas de interés hipotecarias accesibles, lo que contribuye al desarrollo del mercado”, apuntó.
Dijo que otro factor que contribuye al avance es que poco a poco se ha ido limpiando el stock de unidades terminadas en Cancún, lo que hace que algunos contemplen la posibilidad de comenzar desarrollos nuevos.
El directivo aseguró que para el Grupo Maioris la afectación que se resintió en los últimos años fue por partida doble, pues además de la debacle financiera en la Unión Americana se presentó la crisis bancaria y económica en España.
“Al ser algunos socios del consorcio parte de entidades financieras españolas, se presentaron algunos problemas de fluidez, lo que propició, incluso, que se frenaran en 2011 tres proyectos de inversión previstos por el grupo”, expresó.
Indicó que están pendientes de la evolución del mercado, de la crisis en España y el tema bancario, pues de ello dependerá la posibilidad de reanudar uno de estos proyectos inmobiliarios, de aproximadamente 115 unidades residenciales, para el 2014.
Precisó que de las 100 unidades que comprende la torre Maioris en Puerto Cancún colocaron a la fecha el 75 %, “sin bajar ni subir precios”.
Comentó que casi la totalidad de los propietarios son mexicanos y algunos europeos que compraron en preventa. Del total, apunto, el 80% son cancunenses y el 20 por ciento restante sobre todo del Distrito Federal y Monterrey, que tienen aquí su segunda residencia.
Grupo Grand Coral
La variedad de proyectos y capacidad de desarrollo del Grupo Grand Coral, que a la fecha habría invertido en México más de mil millones de dólares y más de la mitad estaría en Quintana Roo, permitió en los últimos años mantener el nivel de ventas y oferta de unidades en varios proyectos residenciales de lujo en el Caribe mexicano.
Patricio Durante, director de E-Business del consorcio desarrollador, comentó que en el caso de Emerald Residencial Tower & Spa, complejo de 106 unidades en la Zona Hotelera de Cancún y cuya inversión superó los 100 mdd, se vendió en un 100%, mientras que continúan su desarrollo con tres proyectos en la Riviera Maya.
El directivo se refirió al proyecto Marea Azul, complejo que construyeron frente al mar y en donde hasta la fecha están disponibles 192 unidades de un total de 300, mientras que el complejo Nick Price Residences de 123 unidades, frente al campo de golf de 18 hoyos y de firma propia, está listo para escrituración y entrega inmediata.
Añadió que Residencias Grand Coral by Lorena Ochoa, que contará con 96 unidades de una hasta cuatro recámaras y superficie de hasta 240 metros cuadrados de construcción, sigue su desarrollo con una inversión inicial de 24 mdd y está próxima su conclusión.
El director de E-business agregó que el mercado mexicano participa en la compra de unidades hasta en un 85%, aunque también hay potenciales compradores de Canadá y Europa, para el caso de Marea Azul, mientras que en Nick Price es más variado, con canadienses y familias mexicanas.
Apuntó que es temprano para dar respuestas de afectación o no al sector inmobiliario con la propuesta de reforma hacendaria que presentó el gobierno federal.
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