Pérdida de competitividad turística, impacto en las condiciones naturales de la zona, vialidades colapsadas, contaminación de los mantos acuíferos, insuficiencia de transporte, de servicios y desempleo son algunas de las consecuencias de continuar con el boom inmobiliario del Caribe mexicano sin orden y sin la infraestructura adecuada.

Ante esta problemática, diversos sectores de la comunidad, tanto empresarial como turístico y de la construcción, refieren la necesidad de crear un órgano colegiado autónomo y especializado, como lo es en la actualidad el Instituto de Planeación de Desarrollo Urbano de Benito Juárez (Implan), pero con el poder de hacer valer sus estudios técnicos para trascender administraciones e intereses políticos y personales.

De acuerdo con la Asociación de Hoteles de Cancún, la Zona, cuya densidad máxima fijada es de 30 mil 990 cuartos, en la actualidad cuenta con 26 mil 130, cifra que para finales de 2007 llegará a los 28 mil 195 cuartos, y para 2008 a las 29 mil 995 llaves, sin considerar los cuartos condominales ya operando, como Maralago, Las Olas, Isola Cancún, El Table, Punta Cancún, Carissa y Palma, y los que están en fase de desarrollo como Lahia, Malecón Cancún, La Herradura, Riviera Cancún, Puerto Cancún, Bay View Grand, Lagoon Lofts y Emerald, entre otros.

Esta tendencia inmobiliaria tanto del Caribe mexicano como de otras entidades del país, según la Asociación Mexicana de Profesionales Inmobiliarios (AMPI) a nivel nacional, se debe al incremento de demanda de segundas casas del sector de retirados de EU y Canadá, los denominados baby boomers, quienes han elegido los destinos de playa para adquirir otra propiedad fuera de su país.
Otro aspecto que ha movido al mercado inmobiliario es que los productos símiles que se ofrecen en Cancún y la Riviera Maya son tres veces más baratos que en Miami, además de la ubicación estratégica del Caribe mexicano y su conectividad aeroportuaria.

Sin embargo, las inversiones en los anteriores rubros, con participación de un 75% del mercado nacional, han sobrepasado la infraestructura de Cancún. De acuerdo con el Estudio Sobre Impacto Urbano del Desarrollo Turístico en  la Zona Hotelera, patrocinado por Grupo Quintana Roo y realizado por la empresa Grupo Ciudad,  ésta presenta rezago y problemas torales, como son la falta de espacios de estacionamiento y el colapso ya de su arteria principal, el Bulevar Kukulcán.

De igual forma autoridades como el director municipal de Tránsito y Vialidad,  Eleazar Martínez, reconocen un déficit de más de 25 mil cajones de estacionamiento en toda la ciudad, incluida la Zona Hotelera, ante el crecimiento anual tanto del parque vehicular, del 25%, y vialidades, que se incrementó en uno por ciento, con una circulación diaria tan sólo en el Bulevar Kukulcán de más de dos mil 500 vehículos. 

Otros aspectos que aborda el estudio es una pérdida del 30% del manglar debido a las construcciones diversas, lo que acarrea cambios físico-químicos en el agua, además de alteraciones en la superficie de playa por la construcción de hoteles en las dunas costeras, lo que los hace más vulnerables a los fenómenos hidrometeorológicos.

El documento de casi 160 hojas detalla las condiciones de la zona y todas las interrelaciones de los diversos medio ambientes y servicios; por ejemplo define que en la Zona Hotelera se generan en promedio 120 toneladas diarias de basura y en la ciudad 800, todas se vierten en el tercer relleno sanitario que a pesar de tener una vida útil programada para mediados del 2008, en la actualidad ya está rebasado.

Otro problema de contaminación que presenta Cancún, según el documento, es que las aguas residuales (o negras) que producen los más de 120 hoteles, viviendas y establecimientos comerciales deberían ser tratadas o recicladas, pero esto se hace de forma inadecuada.

En este espectro se resalta el daño que padece la laguna Bojórquez, afectada por descargas de aguas residuales, su poca profundidad y escasez de intercambio de agua. A estos conflictos se suman la contaminación acústica principalmente en la zona de Punta Cancún y el desorden en la zona litoral de la laguna Nichupté, colindante con la Zona Hotelera, entre otros.
El análisis subraya que a pesar del creciente éxito turístico de Cancún se han encendido focos rojos que pudieran consistir en elementos negativos importantes para la competitividad turística y consecuentemente inmobiliaria.

Un nuevo desarrollo que ha desatado la controversia es el conocido como Bay View Grand, propiedad de Elías Sacal Cababie, constituido por 18 torres de 20 pisos y a edificarse en parte del sistema lagunar y la zona de playas.

Los permisos obtenidos por la empresa en lo referente al impacto ambiental y de Desarrollo Urbano tienen diversas anomalías de origen; se fundamentan en un cambio de uso de suelo otorgado por el entonces alcalde interino Carlos Canabal con la asignación de una clave inexistente en el Plan Director de Desarrollo Urbano de la Ciudad (PDDU), denominada THE (Turístico Hotelero Especial), aprobado por el cabildo en la sesión número 77, según refiere Latife Muza, regidora durante dicha administración, quien reconoce su firma en un documento distinto al aprobado durante la mencionada sesión.

Esta tónica se mantuvo durante la administración 2002-2005, en la cual se aprobaron 19 cambios de uso de suelo en los cuales en diversas ocasiones se utilizó la clave THE.
Esta clave, que data del Plan Director de Desarrollo Urbano de la ciudad en 1993, determina las claves para los distintos usos de suelo, pero como en unas tablas poseía límites y en otras no fue eliminada durante la actualización de dicho plan, realizada el 25 de febrero del 2005.

Sin embargo, el 29 de junio del 2006, en sesión de cabildo, la actual administración municipal reincorporó la clave THE, a pesar de su eliminación anterior; sin embargo, esta situación no es reconocida por el actual director de Desarrollo Urbano, Heyden Cebada, quien aseguró: “El THE especial lo utilizó la administración anterior para hacer cambios de uso de suelo; lo habían dejado abierto, no tenía restricciones, lo único que se hizo fue ordenarlos, nosotros no hemos dado ninguno THE especial. Además todos los proyectos antes de que pasen por Desarrollo Urbano deben tener factibilidades que dictaminan CAPA o CFE, que refieren si hay servicio o no, y les aclaran que si rebasan las capacidades las obras a realizar deben hacerse por cuenta del desarrollador. Nosotros estamos ordenando estos aspectos, por eso trabajamos con el PDDU, con el reglamento de Construcción y la Ley de Fraccionamientos. Las cosas ecológicas le corresponden a Ecología y a Semarnat, no a nosotros”, concluyó.

Para el director del Implan, Eduardo Ortiz Jasso, Cancún no está preparado para el crecimiento inmobiliario condominal: “Se debe trabajar con urgencia  en la Zona Hotelera en el factor movilidad (cantidad de vehículos y personas que se desplazan entre el centro de la ciudad y la zona de playas), el cual sobrepasa ya la infraestructura existente. De no transformarse tanto las vialidades como el sistema de transporte colapsarán la zona”, reconoció.

En la actualidad el Implan elabora el Plan Director de la Zona Hotelera con cinco líneas estratégicas de acciones a tomar en los próximos años con base en un diagnóstico: “Deben  tener claro todas las instancias que intervienen en la aprobación de desarrollos en la Zona Hotelera hasta dónde va a ser esa transformación y el riesgo que conlleva. No hay nada definido. En el Plan Director no es que haya más THE o THX, sino que en unos años Cancún sólo va a ser una zona residencial y no un destino turístico hotelero con una derrama importante en divisas, por un lado. Por el otro, si se mantienen los proyectos inmobiliarios estos tienen otras necesidades de infraestructura, servicios y demás que hay que definir ya. ¿Quién lo va a instalar? Fonatur ya se quiere ir y el ayuntamiento no tiene dinero para invertir en ese tipo de infraestructura”.

En la actualidad el Implan (órgano descentralizado responsable de la planeación sustentable de la ciudad), elabora un Plan Director para la Zona Hotelera, ya que el PDDU del 2005 incluye la ciudad pero deja de lado la franja turística, por ello este nuevo plan se basará en un diagnóstico de la zona centro-Bulevar KuKulcán. “Deben tener claro todas las instancias que intervienen en la aprobación de los cambios de uso de suelo y nuevos proyectos la capacidad de la Zona Hotelera. Antes de aceptar más proyectos inmobiliarios es necesario definir hasta dónde va a ser esa transformación y dejarlo claro en el Plan Director, porque los proyectos inmobiliarios tienen otras necesidades de infraestructura, servicios y demás; hay que definir ya cuántos se pueden soportar adecuadamente”.

Ante esto, el Implan planteó un procedimiento obligatorio previo a la aprobación de los usos de suelo y proyectos en el reglamento de construcción. Esta ordenanza ya implementada en otras ciudades del país se basa en un estudio de impacto urbano realizado por el promovente; en dicho análisis se evalúa el impacto durante el proceso de las obras: cómo arribarán los albañiles, entrada de los camiones de carga, su impacto en vialidades y el compromiso por parte de los proyectistas de reestructurarlas en caso de daño, entre otros puntos.

A la definición de estas acciones se sumarán las necesidades de infraestructura básica, vialidades necesarias para acceder al complejo residencial, entre otros aspectos, condiciones nunca antes solicitadas por administración alguna en Benito Juárez, a pesar de que el ayuntamiento posteriormente debía solucionar toda la problemática provocada por los desarrollos.

“Aquí lo importante es amortiguar el impacto de las obras, el cual ahora deberán sufragar los desarrolladores; a su vez servirá para garantizar el éxito de su proyecto al tener clientes satisfechos con los servicios, las vialidades y una ciudad funcional, en una tónica gana-gana, en la cual gana el ayuntamiento y el desarrollador”, detalló Ortiz Jasso.
Así, el Implan promueve que a todos los usos de suelo avalados de nueva cuenta por la administración de Francisco Alor se les solicite este estudio de impacto urbano, el cual deberá realizar una empresa especializada y evaluado por el Implan que dará su aval.
Este esquema se le planteó al Bay View Grand ante la polémica desatada y la empresa aceptó realizar el estudio, que por el momento está en proceso.

Ante la discusión en torno a los proyectos inmobiliarios, Esthela Balmaceda, ex presidenta de la Asociación de Profesionales Inmobiliarios (AMPI), refiere: “Existe una necesidad de cuidar la inversión, los desarrollos, pero siempre bajo los parámetros de sustentabilidad, porque debemos reconocer la necesidad de inversiones en la zona, pero cuidando el entorno y su impacto”.
Por su parte Margarita Martínez, directora de Grupo Quintana Roo, expresó la urgencia de darle al Implan autoridad. “El Implan tiene un consejo deliberativo, además de ser un órgano de gobierno descentralizado y de consulta del ayuntamiento pero sin voto, por ello ante la situación actual es requisito indispensable que tenga autoridad”, enfatizó.

Refirió que diferentes países que han visto los problemas que apenas a 36 años de creado tiene Cancún, han recurrido a esta figura, basada en una organización internacional de urbanistas, por ello, dijo, “fortalecer al Implan es el único instrumento que tiene la comunidad para blindar este  tipo de decisiones que actualmente toman un presidente municipal y los regidores, porque este organismo al tener patrimonio propio y personalidad jurídica propia, además de trascender los periodos municipales, es un órgano de defensa de los intereses de la ciudadanía”.

Al respecto Hernán Cordero, presidente de la Coparmex (Confederación Patronal de México) refirió que el pasado 7 de febrero se reunieron con el alcalde Francisco Alor para solicitarle el reordenamiento urbano de la ciudad, preocupados por las consecuencias que provocarán los importantes desarrollos inmobiliarios a detonarse en los próximos cinco años, que colapsarán la Zona Hotelera de no reordenar y  tomar las medidas pertinentes.

 “Pero no es solamente la Zona Hotelera la que tendrá problemas, también la ciudad. Las autoridades afirman que el 80% de la ciudad cuenta con drenaje, pero el problema estriba en que en realidad el 70% de la ciudad no conecta su drenaje a la red principal sino al subsuelo por diversos aspectos, desde que no quieren pagar este servicio hasta que desconocen que deben conectarse a la red”, explicó el representante del empresariado.

Javier Olvera, presidente del Consejo Coordinador Empresarial del Caribe (CCEC),  dijo que todos los desarrollos inmobiliarios deben permitirse siempre y cuando cuenten con los cálculos de agua, luz y drenaje y con el visto bueno de la comunidad, la cual debe enterarse con anticipación dónde se realizarán.
Coincidió con Cordero en pensar en la vigencia del destino y realizar los desarrollos de acuerdo a los parámetros establecidos de densidad y planes de ordenamiento vigentes.

En entrevista, Gabriel Escarrer, consejero de grupo Sol Meliá, en torno al tema apuntó la necesidad de hacer una buena planificación del territorio y saber cuánto destinamos a condominios y cuánto a hoteles, porque cuando un destino se inicia lo hace con aspectos hoteleros y a medida que va madurando se acompaña de aspectos inmobiliarios: “Debemos ir de la mano los desarrollos hoteleros e inmobiliarios”, dijo.

Asimismo, Marciano Carrasco, arquitecto, decano del Colegio de Arquitectos de Cancún, explicó que lo primero a ver en una obra es contar con toda la infraestructura necesaria y posteriormente la licencia: “En la actualidad nuestras vialidades funcionan mal; debe haber una planeación profesional de la ciudad vista como parte de la Zona Hotelera hecha por arquitectos urbanistas e ingenieros, así como un consejo ciudadano como existe en otros países de Europa, con los cuales nos comparamos en el sector turismo y cuyos     turistas nos visitan”, resaltó.

Comentó que ante las irregularidades se debieron haber revisado las licencias otorgadas durante el itinerato de Carlos Canabal, y al conocer los cambios analizarlos concienzudamente y posteriormente revocar las que estaban sobre densificadas: “Aquí lo urgente es poner orden, buscar soluciones, ver que los desarrolladores no se amparen, porque hay edificios vacíos amparados y no los pueden arreglar. El ayuntamiento debe llegar a un convenio en el cual con un límite de tiempo establecido los empresarios se comprometan a arreglar sus obras”, explicó.

Por su parte Iván de la Torre, profesor del Departamento de Urbanismo de la Universidad Magna, refirió que el buen urbanismo se basa en la raíz de un equilibrio social, porque muchas ciudades-balnearios internacionales como Biarritz y Niza (ahora fuera de la jugada turística), tal como es el caso de Cancún, descuidaron a la comunidad al no considerar su impacto en el destino.

Miriam Cortés, vicepresidenta de Acluvac, dijo que de sobrepasar la oferta residencial-habitacional la vocación turística de la Zona Hotelera, se provocaría desempleo, pero su perspectiva es diferente si se mantiene un parámetro de 30% vocación inmobiliaria y un 70% turística, ya que con esto se tendría un equilibrio regulatorio sin conflictos.

En la actualidad están por edificarse los siguientes desarrollos en la Zona Hotelera: Club Lagoon Caribe, de 48 habitaciones; zona comercial, villas, marina, club hípico, propiedad de Luis Peña Góngora; setenta y dos condominios en 12 niveles de la empresa Cinco H Inmuebles; 120 departamentos junto a las Ruinas del Rey; desarrollo inmobiliario San Miguel, de mil 935 unidades residenciales, un campo de golf y ocho lagos junto al Moon Palace; Puerto Nizuc o Río Nizuc, siete torres de 20 pisos, en una superficie de 102 mil metros cuadrados. (Alejandra Moncisbays).

Uno de los proyectos de desarrollo más importantes del Caribe mexicano, Puerto Cancún, adelanta su avance de obra con más del 70% de la introducción de la infraestructura básica, en la que hasta la fecha se han invertido 120 mdd y a la cual en los próximos cuatro años se destinarán 150 mdd. Asimismo, concreta el trazado total de los 18 hoyos del campo de golf, la conclusión al 100% de los canales de navegación de la marina, el 68% de acabados de su área comercial y el 80% de urbanización de su zona hotelera.

De acuerdo a la promotora de Puerto Cancún, el proyecto del complejo residencial turístico golfístico náutico, que se desarrollará a 10 años con una inversión global calculada en un mil millones de dólares, tuvo durante el 2007 ventas acumuladas por 20 mdd, siendo que el área unifamiliar presenta a la fecha un total de 75% en ventas, de tal manera que programa la entrega de las primeras manzanas el próximo mes de julio, refiere Yahaira Gavidia, relacionista pública del proyecto.

“En cuanto a comercialización, Puerto Cancún desde su inicio en el año 2004 a la fecha ha realizado más de 240 contratos con un monto aproximado de 230 millones de dólares, lo que representa un 70% del total vendido; el 30% faltante se espera vender este año”, apuntó Gavidia.
De acuerdo con la publirrelacionista, en las 327 hectáreas del proyecto se desarrollarán 252, en las que se diversificarán cinco áreas principales: marina pública y privada; desarrollo inmobiliario; campo de golf; zona comercial y zona hotelera.

La marina privada brindará servicios portuarios de clase mundial, dique seco y capacidad mayor a 200 embarcaciones de más de 120 pies de eslora, y un club de yates. La marina pública tendrá capacidad para recibir 300 embarcaciones de hasta 200 pies de eslora y servicios portuarios de primer nivel. En la actualidad el 100% de los canales de navegación están terminados y sólo falta el acabado final.

En el ramo inmobiliario se edificará una zona de 435 residencias y dos mil 100 apartamentos frente al mar y al campo de golf, algunas con muelle privado.

Respecto a los avances, Humberto Patrón, director de U-Calli, empresa mexicana que edificará 99 departamentos de lujo con una inversión de 60 mdd a aplicar en tres años, dijo que la introducción de la infraestructura va más adelantada de lo planeado.

“Nuestro proyecto para Puerto Cancún aún está en la fase de diseño arquitectónico, pero tenemos programado salir al mercado en octubre del presente año y ofertar ya su privilegiada localización, pues está frente a la marina, en una punta, sin edificios por delante que obstruyan la panorámica”.

De igual forma, Jesús Guilabert, subdelegado en México de Hansa Urbana, empresa inmobiliaria española, desarrolladora del proyecto Novo Cancún, de 350 mdd, anunció el inicio de sus obras este mes de junio, “ya que la infraestructura concerniente a nuestro terreno ya tiene un avance del 95%, lo cual nos permitirá comenzar las edificaciones”, afirma.

Por su parte, Alejandra Asfura, de Marketing Account Executive, de Prodigy International México, informó que el proyecto Cancún Towers -cuya inversión será de 28 mdd-, tiene ya un 60% de avance en obra de los 92 condominios divididos en tres torres.
Asimismo, hasta el momento ya se concluyó el trazado total de los 18 hoyos del campo de golf, el cual en últimas fechas fue visitado por su diseñador, Tom Weiskopf, para iniciar con los trabajos de acabados finales.

En lo que respecta a la zona comercial ésta lleva un avance de obra del 68%  en la fase de acabados, que comprenden la introducción de banquetas, alumbrado público, arquitectura de paisaje y pavimentos.

Específicamente en el área de zona hotelera -con capacidad máxima de cuatro mil 288 cuartos-, se lleva un progreso de más del 80% en obras de urbanización, y se tienen programadas las primeras entregas a principios del mes de julio.

Yahaira Gavidia afirmó que el complejo residencial turístico golfístico náutico generará durante su edificación total 10 mil empleos directos y 25 mil indirectos. (Alejandra Moncisbays).

Bancomext y CPTM promueven productos inmobiliarios en Canadá, donde se estima un crecimiento de 10 millones de personas mayores de 55 años para 2010

Como parte de un programa piloto iniciado en el 2005, Bancomext y el Consejo de Promoción Turística de México (CPTM) redoblan esfuerzos para promover en Canadá desarrollos inmobiliarios existentes en México, dado el creciente mercado de mayores de 55 años en los próximos cinco años, calculados en 10 millones, quienes representan un mercado potencial para la adquisición de segundas casas y a su vez una oportunidad de oro para Quintana Roo y el país, afirma Sergio Ríos, titular de la consejería del Banco Nacional de Comercio Exterior en Vancouver, Canadá, la cual abarca los estados de Alberta, Columbia Británica y Yukón, así como el mercado de la Costa Oeste de EU (Washington, Oregon y Alaska).

El consejero apuntó que los pronósticos refieren que estas 10 millones de personas -el 30% de la población de Canadá, que es de más de 32 millones- tienen en promedio un poder adquisitivo de 150 mil a 600 mil dólares para adquirir una segunda casa fuera de su país.

Ríos, quien visitó Cancún para reunirse con empresarios quintanarroenses interesados en incursionar en el mercado canadiense, destacó que fue en Vancouver donde se implementó este programa piloto denominado Seminarios de Promoción Inmobiliaria, ante la constante demanda de información por parte de los canadienses, quienes acudían a las oficinas de Bancomext solicitando datos respecto de México. “En un principio eran preguntas sobre la posibilidad de acceder a una segunda casa, ya sea para vacacionar o vivir, posteriormente la demanda de datos se incrementó a informes respecto a los servicios médicos, estudios, manejos de cuentas bancarias y transferencias en México, entre otras dudas”, refirió.

Por ello se contrató a la empresa canadiense Canadá2México, junto con la cual se realizaron en 2006 tres seminarios educativos, uno en Vancouver, otro en Calgary y el tercero en Alberta, para dar a conocer a los canadienses de manera específica los beneficios que en materia de salud, educación, instituciones bancarias y estilos de vida ofrece nuestro país.

El perfil de los canadienses que acuden a los seminarios es variado, de diversas profesiones y oficios, en edades que fluctúan entre los 35 y los 70 años, a quienes se les contacta por diversos medios, pero principalmente de la base de datos obtenida por Bancomext, que en los últimos dos años registró 250 solicitudes sobre cómo adquirir una propiedad en México, además de clientes de la empresa canadiense Canadá2México. “El aspecto principal es que se trata del consumidor final; no son ni inversionistas, coinversionistas o desarrolladores”, enfatizó el entrevistado.

Ríos explicó que la idea es continuar con estos Seminarios de Promoción de Desarrollos Inmobiliarios, por ello se volverán a realizar durante 2007 tres eventos para ofertar estos proyectos: “Detectamos que los canadienses no buscan un destino en particular para vivir en México, están abiertos a las opciones, y en ese sentido Quintana Roo es un sitio ideal por su potencial natural, pues su clima, condición geográfica y belleza le otorgan ventajas. Aunque existe la necesidad de distinguir las particularidades de este mercado y ofrecer una variante a los canadienses de sus similares norteamericanos”, dijo.

Ríos explicó que los canadienses no buscan el tipo de casa como el de Estados Unidos, tipo Miami, “si así fuera mejor se irían a ese país. A  los canadienses les gusta integrarse, conocer la cultura, la música, la comida; son adaptables, por ello a quienes les interese este mercado deben estudiar su comportamiento, y sus productos a ofertar deben tener una fuerte tendencia mexicana”, acotó.

En los seminarios se hace una presentación general de lo que es México: demografía, situación económica, perspectivas para los próximos años, particularidades de algunos estados de la República Mexicana integrados al programa, así como la presentación de  proyectos por parte de desarrolladores mexicanos.

A finales de mayo se realizó el primer encuentro de promoción inmobiliaria de México en Vancouver, al cual se invitó a desarrolladores del Caribe mexicano, además de representantes de Mazatlán, Ensenada e Ixtapa. El segundo seminario será en septiembre y el último en noviembre próximos. Ante el éxito del programa, éste ya se extendió a otras consejerías en EU y Europa. (Alejandra Moncisbays).