En 2008  concluirá la primera fase del proyecto Riviera Cancún, con la apertura de un campo de golf y con una inversión total de 35 mdd

La primera fase del proyecto Riviera Cancún, con la que se concluye la tercera y última fase del plan maestro del Centro Integralmente Planeado auspiciado por Fonatur, marcha sobre ruedas, no obstante los contratiempos suscitados por la venta del desarrollo de parte del Grupo Golf & Resorts, el huracán Wilma en 2005 y la nueva Ley General de Vida Silvestre.

“La primera fase quedará lista a mediados de julio de 2008 con la inclusión de un campo de golf de 18 hoyos, la casa club y toda la red de infraestructura primaria, actualmente con un 50% de avance de obra, y cuya inversión se estima en los 35 mdd”, de acuerdo con el empresario José Chapur, propietario del proyecto desarrollado por Grupo Golf & Resorts.

“El campo de golf marcha según el proyecto y se mantiene porque la aprobación de la Ley General de Vida Silvestre (Legepa) se dio posteriormente a la obtención de los permisos de la Semarnat y otras instancias, por lo cual vamos en tiempo y de acuerdo con el compromiso signado ante el Fondo Nacional de Fomento al Turismo (Fonatur)”, aseguró Chapur.

Apuntó que no obstante que el primer proyecto contemplaba dos campos golfísticos, las características geográficas y físicas del predio, de selva y mangle, no permiten hacer otro: “Se haría una afectación severa a las condiciones de la zona, por ello declinamos hacer el otro campo como se establecía en el proyecto original; en éste seguimos todos los requerimientos y reglamentos de Semarnat, Fonatur y el ayuntamiento para conservar el lugar”.

Explicó que esta primera fase comprende finalizar en su totalidad el campo de golf de 18 hoyos, la casa club e iniciar de inmediato su operación para integrarlo a la oferta golfística del Caribe mexicano.

De igual forma se planean tener listos los caminos de acceso, toda la red primaria de infraestructura, como son calles, servicios de alumbrado, drenaje, agua potable y plantas de tratamiento, todo para la fecha señalada.

Chapur detalló que al campo diseñado por Jack Nicklaus se le dotó de un sello particular para diferenciarlo de otros productos delineados por su misma empresa: “El distintivo de este campo es que contará con un hoyo frente al mar, de lo que pocos campos pueden presumir”, enfatizó.
El terreno del proyecto se ubica en la tercera etapa de la Zona Hotelera de Cancún y es el más grande de toda esa área, 377.83 hectáreas con vocación hotelera-residencial-condominal con capacidad para tres mil 778 cuartos.

El empresario recordó que fue en el 2005 cuando adquirió los predios y el proyecto en sí, “pero se tuvo un atraso de seis meses ya que las obras se vieron suspendidas por el embate de Wilma”.
Comentó que hasta el momento no tiene contemplado si edificará uno de los hoteles de su marca Palace: “El uso de suelo es hotelero, condominal y de lotes residenciales, pero todavía no tenemos nada definido de la segunda etapa, ni del tipo de hoteles que erigiremos ni marca, como tampoco los costos para estos trabajos”, declaró.

En primera instancia este proyecto surgió del grupo capitalino Golf & Resorts, conducido por Adolfo Fastlicht, proyecto con el que se concluye la tercera y última fase del plan maestro del Centro Integralmente Planeado auspiciado por Fonatur.

Respecto al desarrollo de la tercera etapa, Manuel Conde,  director de Fonatur, explicó que la zona consta de 885 hectáreas de las cuales 436 son para zona de conservación y el resto fueron vendidas en lotes a un costo total de 573 mdp, para realizar desarrollos de golf, hoteleros, condominales y residenciales, que incluye áreas para estacionamiento y áreas públicas a donar al ayuntamiento.

Entre los proyectos que están pendientes en la zona se contempla Punta Nizuc, de índole inmobiliaria; Península, también proyecto inmobiliario de tres torres promovido por Miguel Angel Lemmus y el cual está en revisión de proyectos en Fonatur, y la denominada Casa Maya, vendida a unos banqueros neoyorkinos que aún deben presentar su propuesta.

Conde Canto recordó que Fonatur ya no participa en los desarrollos. “Unicamente vendió los terrenos, y actualmente se ocupa de observar el cumplimiento de las fechas de inicio de obra y que observen las condicionantes del Plan de Desarrollo Urbano vigente y la normatividad local. Y en efecto, está establecido que es necesaria la aprobación de Fonatur para iniciar los trámites en el ayuntamiento, aunque a veces debo reconocer que algunos nos brincan”, declaró. (Alejandra Moncisbays).

 

Quejas por retrasos en la liberación de escrituras, servicio deficiente y baja productividad son el común denominador en los procesos, que repercuten en la actividad inmobiliaria

“Desde junio del 2006 se liquidó el adeudo hipotecario de mi cliente, se vendió la casa, pero la hipotecaria no desgravó la propiedad, por ello el Registro Público tiene detenida la escrituración para nuevo propietario, situación que permanecía igual hasta junio pasado bajo el pretexto de cambios en su área jurídica”, explicó Erik Medina, director general de Irigoyen y Asociados, con respecto del vía crucis burocrático al que cotidianamente se enfrenta el sector inmobiliario de la zona, con serias repercusiones.

“Por lo general en la compra de un inmueble la tendencia de pago es a través de un crédito, en un 70% de los casos, por lo que el proceso de cancelación de hipotecas tanto por parte de las hipotecarias o de los bancos como por parte del Registro Público de la Propiedad se vuelve un problema recurrente. Y es por los excesos de trámites con todo lo que conllevan entre todos los actores lo que repercute en la actividad inmobiliaria, en la confianza entre vendedores y adquirientes, en el tema de la incertidumbre jurídica y en la posibilidad de fraudes a participantes”, afirma Medina.

Y es que como en un reloj la secuencia y sincronización de quienes intervienen en el proceso es trascendental para la rapidez del mismo, pues una vez finiquitada la hipoteca procede la expedición de la carta de instrucciones del banco o la hipotecaria al notario junto con la escritura del crédito. Al mismo tiempo el banco o la hipotecaria debe informar y cerciorarse de que la propiedad ya esté libre de gravamen ante el Registro Público de la Propiedad; en este proceso en promedio transcurre un mes. Los siguientes cinco pasos conllevan un ir y venir entre el fedatario, los bancos o la hipotecaria, la Secretaría de Hacienda del estado y el Registro Público de la Propiedad.

“Quintana Roo es una de las entidades más caras por concepto de pagos por derechos al Registro Público de la Propiedad, y sin embargo es una institución deficiente que no ha ido a la par con el crecimiento de Cancún y Riviera Maya. Su principal problema es que el Registro no cuenta con el personal ni con el desarrollo tecnológico para ser un ente ágil y eficiente, si consideramos que recibe entre 600 y 800 escrituras diarias y el único responsable de firmar todos estos documentos es el delegado. A estos documentos por jornada se debe sumar el rezago anterior que es del 40%, entonces es imposible esta tarea para una sola persona. “Comparativamente hablando, en el caso de mi actividad notarial con 14 horas de jornada diaria logro sacar 150 escrituras, no me imagino qué ocurre en el Registro Público donde el cuello de botella nunca se desahoga”, argumentó Benjamín de la Peña,  Notario No. 20.

“Hay que prever, en el sentido de que recientemente hubo una reunión sobre el Programa de Vivienda, el cual establece que de la fecha a los próximos cinco años se edificarán en la zona 55 mil viviendas de interés social, eso significará mayor número de escrituras, entonces tomará un año en poder registrarlas”, aseveró.

“No sirve de nada tener la mejor tecnología o equipo si la gente no está preparada, si no sabe hacer su trabajo, es imprescindible capacitación y buen manejo, además de saber delegar, lo que permitirá eficientar una dependencia tan importante”, recalcó.

Al respecto Agapito Magaña, delegado del Registro Público de la Propiedad en Cancún, aseguró que la dependencia a su cargo ha logrado combatir el rezago gracias al proceso de digitalización al que se sometió hace dos años, al cambio de oficinas en mayo pasado y a un incremento en su planta laboral.

“Contamos con 47 empleados, de los cuales 15 son analistas y 15 calificadores, quienes por lo general realizan 30 actos jurídicos por día cada uno, con un promedio de recepción de cerca de mil diarios. Cada documento pasa por un analista, luego por un calificador y posteriormente por mi representación, saliendo sin contratiempos los mil por jornada laboral”, aseguró.

“Tenemos si acaso un rezago del 15% por falta de documentos, a los que se deben las quejas de tardanza en los trámites de hasta 90 días. Esto se puede observar en la boleta de entrada de los trámites, porque en promedio una escritura se entrega en un mes si el procedimiento es el adecuado, pues muchas veces carecen de constancias de no adeudo de predial o pago de derechos, y rechazamos el ingreso de documentos; nos hemos llevado hasta seis meses por incumplimiento en los requisitos. Así que el problema está en que los notarios no ingresan completa la documentación”, argumentó Magaña.

“En cuanto a la digitalización del acervo histórico lleva un avance del 60% y esperamos terminarlo en un año. Asimismo, estamos en el proceso de adquisición de equipo de cómputo para optimizar más el servicio”, refiere Magaña Sánchez.

Rafael del Moral, delegado de la Comisión Nacional para la Protección y Defensa de los Usuarios de Servicios Financieros (Condusef), apuntó que la institución a su cargo en lo que va del 2007 ha mediado en tres casos de liberación de escrituras, en algunos con retraso de seis meses después de haberse liquidado los créditos. La Condusef es un órgano mediador entre instituciones financieras y afectados, y nosotros hemos detectado que a veces el cuello de botella está en las notarías”. (Alejandra Moncisbays).

 

Aun con personalidad jurídica, el Implan no ha logrado ni voz ni voto como órgano de gobierno para regular el crecimiento sustentable de Cancún, Puerto Morelos y la parte conurbada de Isla Mujeres

Cuando la ciudad de Cancún fue proyectada para emerger como el primer Centro Integralmente Planeado de México impulsado por el entonces denominado Infratur (Fonatur) tuvo una planeación urbana  incipiente, sin muchas pretensiones, que al cabo de 37 años ha sido superada por un crecimiento explosivo, acarreando severos problemas en infraestructura causados por las violaciones a las regulaciones de uso de suelo. Esta situación dio paso a la creación del Instituto de Planeación de Desarrollo Urbano del Municipio de Benito Juárez (Implan), con el cual se busca contar con un órgano técnico de consulta  para el Ayuntamiento en todo lo relacionado con el diseño, elaboración, instrumentación y evaluación de los planes y programas de desarrollo urbano, para ordenar y regular el crecimiento sustentable presente y futuro de los asentamientos humanos en el territorio municipal.

Eduardo Ortiz Jasso, director actual del Implan, refiere que éste tiene como objetivo obtener y buscar continuidad y eficiencia en los procesos de planeación, siendo un organismo apartidista, con enfoque técnico, social, ambiental, urbanístico y económico.

Detalló que el organismo, que cuenta con personalidad jurídica y patrimonio propios, fue autorizado en la 52 sesión ordinaria del Ayuntamiento de Benito Juárez el 28 de junio de 2001, pero se constituyó formalmente hasta enero del 2006 “por falta de visión de las anteriores administraciones municipales”.

Ortiz Jasso pormenorizó que el Implan realiza un plan estratégico de Cancún para el año 2030: “Este es el primer paso, el cual permitirá tener la visión de hacia dónde se va a largo plazo en el crecimiento de la ciudad de Cancún, Puerto Morelos y la parte conurbada de Isla Mujeres, para posteriormente rehacer un Plan Director de Desarrollo Urbano”.

Actualmente el Implan trabaja en el Plan de Movilidad de la Ciudad de Cancún Segunda Fase; Programa Municipal de Desarrollo Urbano; Programa Parcial de Desarrollo Urbano Corredor Cancún-Aeropuerto; Programa Parcial de Desarrollo Urbano Corredor Cancún-Mérida; Proyecto de Revitalización del Centro de la Ciudad de Cancún; Actualización del Programa Parcial del Polígono 11 y Norponiente; Programa de Mejoramiento Urbano de Puerto Juárez; Estudio de Carácter Geohidrológico, para determinar el área de protección de la zona de abastecimiento de agua potable de la ciudad de Cancún, y el Programa de Mejoramiento Urbano de Alfredo V. Bonfil.
Respecto a las facultades del Implan y de la injerencia en las decisiones del Cabildo, reconoce: “Si el instituto dice que no se puede autorizar el cambio de uso de suelo porque si se construye baja la plusvalía de la zona o se va a impactar ahí, no tiene la facultad para impedirlo, es la Dirección de Desarrollo Urbano en la que recae la responsabilidad, y el que debe impedir el cambio de uso de suelo es el Cabildo. La facultad es institucional, lo puede hacer aun en contra de lo que dice el Implan, pues cada quien tiene sus funciones”, explicó.

Sin embargo, reconoció que ahora el Implan informa a los regidores y al presidente municipal de las consecuencias de aceptar proyectos nuevos: “Con estas herramientas el Cabildo podrá tomar decisiones con el conocimiento de sus consecuencias. 

“En este sentido el organismo tras obtener los resultados de su primer Estudio de Movilidad en Zona Hotelera detectó una problemática extrema en el proyecto condominal Bay View Grand, no obstante de haber sido autorizado por el ayuntamiento de Benito Juárez sin ningún soporte técnico urbano y de densidad de suelo. El Implan propuso al Cabildo que los desarrolladores realizaran un estudio de impacto urbano para evaluar su repercusión en el proceso de construcción y en su operación, el cual finalmente fue aceptado por los inversores, quienes lo realizan en la actualidad.

“El Implan ha propuesto al Ayuntamiento y al Cabildo que este estudio sea un referente obligatorio para la autorización de proyectos de símil naturaleza a fin de evitar afectaciones con graves repercusiones”, remarcó.

Asimismo apuntó que para trascender en el tema político y económico se necesitan funcionarios públicos honestos, no corruptos, autoridades que hagan su trabajo y ciudadanos comprometidos, y que cada cual haga su parte. De tal forma que para que el Implan concrete una figura con voz y voto como órgano de gobierno se requiere del apoyo de su Consejo Ciudadano, integrado por el alcalde, regidores y los presidentes de los colegios de arquitectos, ingenieros y biólogos, del sector empresarial y la Universidad del Caribe. Este consejo recibe trimestralmente los informes parciales de actividades por parte del Implan a fin de darles a conocer los importantes avances que se han logrado a un año de operaciones, buscando el consenso y la participación de todos los actores involucrados.

En torno a sus recursos, explicó que la administración municipal destinó en su presupuesto del ejercicio fiscal del año 2006 tres millones cien mil pesos para el inicio de sus operaciones,  siendo auditado por la Contraloría Municipal. Asimismo, para diversos proyectos el Implan actualmente gestiona recursos con diversos organismos, como son Sedesol, Hábitat y el Banco Mundial, para solventarlos y poder implementarlos. (Alejandra Moncisbays)