Mercado residencial se abre a inversión española
Promotoras como Anida y Lar Crea empiezan a tomar posiciones en un escenario que presenta un déficit de cinco millones de viviendas
Laura Sanz
Al otro lado del charco. Ahí está yendo a parar una parte de las inversiones de algunas empresas inmobiliarias españolas. Y no es extraño, puesto que el mercado mexicano se está perfilando como un nuevo objetivo con potencial de crecimiento. Así lo admite el Comisionado Nacional de Fomento a la Vivienda del país (Conafovi), Carlos Gutiérrez Ruiz, al declarar que la producción de vivienda en México es ya considerada una oportunidad de negocio con buenas perspectivas, reconocida internacionalmente. No en vano tiene un déficit habitacional de cinco millones de casas.
"Existe una demanda alcista de vivienda en México. El mercado está madurando, la competencia es cada vez más feroz y las empresas españolas que saben actuar en mercados competitivos tienen una ventaja importante", declara Miguel Maurette, director de Desarrollo de Bovis Lend Lease en la delegación de México.
De momento ya han sido tres las promotoras españolas que se han aventurado en este mercado, compuesto por una población joven (la media de edad es de 24,6 años) que en julio de 2004 superaba los 100 millones de habitantes.
Una de ellas es Anida, que ha puesto en México la 'pica en flandes' de su expansión internacional. "Se han creado tres filiales en el país. La inversión prevista es de al menos 150 millones de euros y tendrá seis destinos en una primera fase. Cuatro de ellos están ubicados en ciudades (México DF, Puebla, Monterrey y Guadalajara) y dos en destinos vacacionales (Los Cabos y el corredor Cancún-Tulum)", declara Jesús García de Ponga, director de Anida, inmobiliaria de BBVA.
Otra promotora que ha puesto a México en el norte de su brújula es Lar Crea, que cuenta, cuatro meses después de su llegada, con 850 viviendas en proyecto divididas en nueve promociones: seis en la capital, dos en Guadalajara y una en Cancún.
Si se atiende a cifras oficiales, el presidente de la Cámara Nacional de la Industria de Desarrollo y Promoción de Vivienda (Canadevi) lanzó al aire el pasado marzo más argumentos para fortalecer la idea de una oportunidad de negocio certera: México se enfrenta a un déficit habitacional que roza los cinco millones de viviendas y en un año se generará una demanda de 800 mil más.
Perspectivas de mercado
"Las perspectivas que ofrece México para empresas extranjeras son muy buenas, ya que los recursos disponibles entre organismos públicos y privados para financiar la adquisición de vivienda en 2005 superan los 12 mil 500 millones de dólares, con los que se pretende costear la adquisición de 600 mil viviendas", declaran desde la oficina de DTZ en México.
Ahí no acaban los números del optimismo: según los estudios de Conafovi y según la tendencia demográfica actual, se estima que hasta el año 2030 México formará 23,3 millones de hogares para alcanzar un total de 46 millones, lo que supone un ritmo de crecimiento anual de 800 mil en una progresión constante.
"La inversión inmobiliaria en México es, sin duda, un sector con importantes perspectivas de crecimiento y con unos niveles de rentabilidad en actuaciones residenciales superiores al 10%. Es un mercado con muchas oportunidades para inversores españoles, pues no hay que olvidar que, además del buen margen de beneficios que se puede conseguir, la existencia de un Tratado de Libre Comercio con la Unión Europea es un punto importante a nivel fiscal", opina Jordi Giralt, consultor senior de Inversión de Atisreal.
Respecto al mercado residencial, los núcleos más importantes en cuanto a la demanda se refiere son el Distrito Federal (donde vive el 13,4% de la población del país y que tiene el 13,2% de las viviendas), Monterrey (la segunda capital económica del país) y Guadalajara (que ronda los seis millones de habitantes). A esta lista, Miguel Amo añade Cancún: "Es una de las zonas con mayor desarrollo dentro del país, motivado fundamentalmente por el tirón turístico, y este crecimiento está provocando una creciente necesidad de vivienda para esa población de poder adquisitivo medio que trabaja en el turismo".
Pero el mercado inmobiliario mexicano no termina en la promoción residencial, sino que el sector terciario guarda otras oportunidades. "El producto de moda en México se encuentra en el sector industrial. Los complejos logísticos en las zonas cercanas a la capital, de por sí un mercado de 16 millones de consumidores, son el producto más buscado", comenta Javier Marquina, director de Inversiones para América Latina y el Caribe de CB Richard Ellis Miami.
Pese a ello, las inversiones españolas no se dirigen, por ahora, hacia ese segmento, aunque, por ejemplo, en Lar Crea tampoco se descarta. "En esta primera etapa la entrada en México se ha producido a través de la unidad de negocio especializada en primera vivienda. Ahora bien, si observamos que somos capaces de ofrecer al mercado alguna ventaja competitiva, trabajaremos en otros segmentos".
Versión original: www.elmundo.es
Desarrollo inmobiliario en México
La inversión privada nacional e internacional ha visto en México un futuro promisorio, ante esto la evolución de las figuras fiscales también se mueve hacia arriba
Jorge Santamaría/Claudia Olguín
El desarrollo inmobiliario en México, particularmente en el área metropolitana, vive en los años de 2004 a 2006 uno de sus más grandes crecimientos, no sólo por las obras públicas sino porque la inversión privada nacional e internacional ha visto en México un futuro promisorio, en espera de un verdadero progreso económico que efectivamente dé capacidad de gasto a las familias mexicanas. Grandes centros comerciales y corporativos se están construyendo o han sido ya negociados para desarrollarse en los siguientes años. Con la Ciudad de México a la cabeza, los desarrollos turísticos de Cancún, Veracruz, Tampico, Nayarit, y los proyectos comerciales en el Estado de México, Chihuahua, Jalisco y Querétaro, nos espera un levantamiento de muros y calles enorme. No tan a la par, pero en franca recuperación, los proyectos de desarrollo de vivienda son sin duda también otro detonante a la economía. Las disposiciones fiscales no han sido ciegas a este fenómeno, pues poco a poco se introducen en nuestro sistema mexicano sistemas propios y otros copiados a extranjeros que dan un régimen fiscal preferente a este tipo de actividades, seguramente debido a la gran generación de empleos que puede significar, pero también la derrama económica que deja en diversos sectores del comercio y de los servicios, que incrementan la riqueza del producto del sector inmobiliario.
Naciente la figura del REIT, se cocina en el sector financiero mexicano que ha percibido la bondad de esta figura fiduciaria que propicia la integración de la inversión inmobiliaria al mercado masivo del pequeño y mediano inversionista, aunque los legisladores federales no han estado muy receptivos a las propuestas del sector financiero para dar cabida a la versión mexicana de REIT.
Es de gran trascendencia la realización de esta rama de la industria y del servicio, aunado a que, sin duda, también da proyección política para los que a través del gasto público propician este desarrollo.
A la vera del desarrollo inmobiliario o éste como su efecto y resultado, la atención de los sectores de infraestructura de comunicaciones eléctricas, electrónicas, carreteras y aeronáuticas, comerciales, crecen servicios turísticos, hoteleros, de transporte y de distribución al último consumidor; genera también la atracción de mercados accionarios de otras latitudes que tienen como su principal meta la obtención de utilidades; ponen su inversión de riesgo en México, para especular mañana con la recuperación de su inversión, negociando los inmuebles o los derechos que giran a su alrededor en un mercado creciente pero aún barato para las perspectivas de crecimiento económico. En México los inversionistas ven más que nosotros.
Antiguas figuras como las del triángulo de control inmobiliario (promotora -inmobiliaria-constructora) toman ritmos diferentes y se apoyan en alianzas estratégicas; el autofinanciamiento, las sociedades financieras de objeto limitado, los mecanismos de financiamiento de los fondos públicos como Infonavit, se unen al concierto de modernización de los esquemas jurídico-financieros-fiscales, para promover, financiar e incentivar la construcción popular.
Entre todo esto los fideicomisos inmobiliarios de desarrollo, de administración y los empresariales en el marco inmobiliario son una gran herramienta llena de virtudes y flexibilidades (aunque los bancos "grandes" aún no lo entienden así muy bien) muy atractivas para la seguridad patrimonial de los inversionistas y de los adquirentes, operados por promotores profesionales. Estos fideicomisos están siendo la puerta de entrada a grandes negocios "de ladrillos" de los bancos pequeños en nuestro sistema nacional.
Pues bien, en este alentador entorno para el sector empresarial inmobiliario, la evolución de las figuras fiscales también se mueve hacia arriba, con cierta modestia y con pequeñas incertidumbres. En este breve comentario nos referiremos al impuesto sobre ingresos por excelencia: al Impuesto Sobre la Renta.
El Impuesto Sobre la Renta Inmobiliario mexicano tiene ciertas características que se han mantenido a lo largo de muchos años y que tienen relación directa con el tipo de economía que presentamos como país y a los objetivos para tributarios que subyacen en las Leyes fiscales. Este Impuesto Sobre la Renta Inmobiliario se complementa con las disposiciones que en materia de Impuesto al Activo se refieren a inmuebles, por lo que enumero algunas de estas características:
- Hay un tratamiento diverso para los terrenos y las construcciones; los terrenos se mantienen para efectos fiscales a su valor constante, pues la legislación permite que su valor de adquisición se actualice considerando la pérdida del poder adquisitivo.
-Se permite la deducción del total de la inversión en terrenos cuando éstos van a ser desarrollados, es decir, en el fondo, con este sistema se da el carácter de inversión efectiva que no produce ingreso hasta que no se recupera cuando menos el valor de la inversión de tierra.
-Por lo que se refiere a la obra, los servicios de obra inmueble pueden generar ingresos con deducciones apegadas a un presupuesto, mediante un factor de deducción total.
-La operación mediante fideicomisos de inversión inmobiliaria evita pagos provisionales desajustados de la realidad de negocio extendiendo tal beneficio a los inversionistas participantes.
En la carrera del desarrollo de la actividad inmobiliaria mexicana, respecto de su regulación y reconocimiento positivo en la norma fiscal, las disposiciones fiscales en materia de Impuesto Sobre la Renta van a la cabeza. Sin embargo, hace falta también una política agresiva a nivel local de cada municipio o entidad federativa.
Son indispensables la reducción del impuesto sobre adquisición de inmuebles aun la eliminación respecto de la compra venta de vivienda usada, ello junto con convenios locales con los colegios de notarios, para dejar la venta de nuestra vieja casa y acceder a un nuevo nivel de inmueble. La reducción o eliminación del impuesto predial en regiones de crecimiento también es otro incentivo fundamental para los estados federados: ¿Quiénes llegarán primero y quiénes tarde a esta fiesta? La concesión de este tipo de estímulos fiscales, muy bien planeados y a largo plazo (mínimos cinco años a diez) detonarán la economía regional.
Fondos internacionales
La participación de los fondos internacionales de inversión inmobiliaria empieza a crecer localmente por varios factores. La disminución en el riesgo país y la integración comercial con los EU ha colocado a México en una posición privilegiada sobre el resto de los países latinoamericanos respecto a la accesibilidad de recursos provenientes del exterior.
De ahí vino el rating crediticio de México, colocándolo todo dentro del "grado de inversión" de las principales calificadoras internacionales de riesgos. La suma de estos factores ha motivado un nivel de confianza entre los inversionistas institucionales extranjeros. Así desde hace dos años han aterrizado al mercado de bienes raíces mexicano gigantes como el JP Morgan, Citibank, Centex, Hines Interest, Equity International y un grupo de nombres nacionales como el precursor Grupo Acción, Diéboqui Bienes Raíces, Industrias Buildings, Colliers International y Montaño Arquitectos.
Los fondos de inversión extranjeros operan en diferentes mercados del país, su actividad ha estado delineada por alianzas estratégicas en empresas mexicanas, algunas del norte del país como DCA y otras como Grupo Acción, donde The Peabody Group comprometió recursos para tres años de compras de propiedades que permitirán a la empresa mexicana integrar el portafolio inmobiliario más importante del país. La lógica de estas inversiones tiene que ver con el nivel de rentabilidad que dan a los inversionistas, mayor al que se ofrece en otros mercados.
En Estados Unidos, una inversión en un fondo con recursos para el mercado industrial y de oficinas deja un premio al inversionista de ocho por ciento, mientras que en el mercado nacional la rentabilidad llega hasta 13.5%. El desempeño que se puede alcanzar en México ahora es más sólido, pero aunque hace dos años la lucha era menor, ahora un mayor número de competidores hace más difícil la operación. Esto sin duda tiene un efecto positivo para el aterrizaje de inversiones. Estos fondos, que siguen llegando.
Apenas hace unos días Grupo Acción concretó una asociación estratégica con AMB Property Corporation, una de las firmas de inversión inmobiliaria industrial más importantes de Estados Unidos, que le dejará cien millones en recursos frescos para iniciar proyectos en sociedad de centros de logística, almacenamiento y distribución. Esta operación trae beneficios sustanciales a la empresa mexicana, ya que le permitirá iniciar proyectos en la Ciudad de México, Guadalajara y Monterrey con tecnología de punta provista por este fondo estadounidense también denominado en la industria como Real Estate Investment Trust (REIT).
Versiones originales: www.nuevoconsultoriofiscal.com.mx
www.espacioinmobiliario.com |
